券商中國
張艷芬
2025-01-09 22:28
隨著去年9月末以來一系列穩樓市政策起效，房地產市場終于在2024年如期出現年終翹尾行情，樓市止跌回穩的基礎得以夯實。但作為供應端景氣程度的重要指標，房地產開發投資仍然沒有明顯回穩。
根據國家統計局的數據，2024年1~11月，全國房地產開發投資9.36萬億元，同比下降10.4%。自去年5月以來，該指標一直保持著兩位數的同比降幅。
房企的投資熱情既與企業資金狀況是否充裕有關，也取決于企業對未來的預期。
2021年下半年，房地產市場開始進入深度調整期。隨后兩年（2022年和2023年），全國房地產開發投資均出現負增長。2024年，這一指標有可能繼續下滑。
隨著房地產業告別高速增長階段，房地產投資增速的下滑在所難免。但值得注意的是，在政策推動下，城市更新、城中村和危舊房改造等領域，或將成為支撐房地產投資的新動能。
去庫存仍是主要任務
過去多年來，由于房地產市場處于高速增長期，全國房地產開發投資在相當長時間內保持兩位數的高增長。隨著樓市供需關系邁過平衡點，從2019年開始，該增速降至個位數。
2022年，在強力的去杠桿政策下，房地產業流動性受到影響，進而影響到房企的投資熱情。從這一年開始，房地產開發投資增速轉為負增長。
到2024年，這一指標大概率仍會維持負增長局面。
其中，房企拿地熱情的減退，是導致投資下滑的重要原因。
中指研究院的數據顯示，2024年，TOP100企業拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%。該機構指出，2020年~2024年間，TOP100企業拿地總額總體呈下滑趨勢，2024年已不足2020年的三成。
曾經大刀闊斧實施規模擴張的民營房企，拿地規模更是銳減。中指研究院表示，去年拿地金額TOP100企業中，民營企業數量僅11家，拿地金額占比僅為8.5%。從具體企業來看，龍湖、濱江等大中型穩健型民營企業仍保持一定投資規模。部分中小房企緊抓拿地窗口期，搶占土地資源以提升市場份額。如邦泰集團拿地超百億元，保持較高投資規模；偉星房產、寧波江山萬里、湖南運達房地產在重倉城市積極拓儲。
相比之下，國央企成為近兩年土地市場的絕對主力。
房企拿地規模縮減，不僅是因為企業的資金承壓、預期不明朗，還由于相比擴大投資，消化庫存才是房企現階段的主要任務。
中指研究院指出，截至去年11月末，50個代表城市的短期庫存出清周期為21.2個月，較2023年末延長3.6個月。
北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，近兩年房企手中的存貨，大多來自2020年和2021年高點獲取的地塊。在消化完這批庫存前，企業在土地市場都會十分謹慎。
他還指出，很多企業寄望于借助近期的存量土地收儲政策，消化手中的庫存，這類房企的拿地意愿自然不會很強。
“新動能”有望提振投資
好消息在于，在一系列穩樓市政策作用下，土地市場于2024年末有所升溫，此舉或許將對未來的房地產投資帶來一定的支撐。
58安居客研究院指出，去年9月、10月、11月，全國國有土地使用權收入額分別達到3069億元、3684億元、5655億元，明顯高于3~8月的單月交易額，可見土地交易市場確實有所回暖。
該機構表示，結合四季度樓市新政的效果，疊加年末核心一二線城市土拍市場熱度的回暖跡象，預計2025年土地市場有望進入止跌企穩的階段。
另一方面，在房地產市場新舊發展動能轉換的背景下，一些新的投資領域，有可能帶來補位。
2024年，監管部門提出在35個超大特大城市實施城中村改造，后又將改造范圍擴大至近300個地級及以上城市。去年末的中央經濟工作會議指出，加力實施城中村和危舊房改造。
有機構指出，算上土地購置和建安等投資，城中村改造能拉動的投資規模在數十萬億量級，即使分散在未來數年內，其帶動的房地產投資也較為可觀。
與此同時，若在城中村改造中采用貨幣化補償的原則，其對銷售的拉動作用也不容忽視。
此外，城市更新領域對投資的拉動作用，同樣值得關注。
今年1月3日，2025年首場國務院常務會議召開，研究推進城市更新工作，并對城市更新提出一系列的政策支持。去年末的中央經濟工作會議，同樣將城市更新作為提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求的重要任務。
中指研究院研究總監吳建欽向21世紀經濟報道記者表示，城市更新將是今年政府投資的支持重點，若政策落實到位，其拉動的總投資額也將達數萬億量級。
