證券時報
陳雨康
2025-01-09 22:50
“這套房子總價不到100萬元，也算是在深圳而且還是在市區先安個家，但我決定先出租。”剛剛在深圳羅湖清水河片區買房的陳浩（化名）對記者表示，“小戶型好出租，現在的租金回報率還超過銀行定期存款利率，我準備出租后再在工作單位附近租房住，這樣下來還能省下一筆錢。”
剛剛過去的2024年，隨著樓市政策的優化和房價的回落，各地購房門檻明顯降低，大戶型房源越來越受到青睞。不過，那些被貼上“老破小”標簽的房源或者“低總價高租金”的小戶型住宅和公寓，卻依舊維持著熱度。
租金回報率高于銀行存款利率
走在深圳的街頭，一些新房項目特別是商務公寓將租金回報率當成宣傳重點。在福田八卦嶺片區，一處商務公寓項目此前打出租金回報率達到5%的宣傳廣告。近日，記者再次來到該項目，銷售人員對記者表示，項目首批公寓房源目前已經售罄。“項目房源多數為40至50平方米左右的小戶型，總價170萬元起，還提供公寓‘返租’并統一管理，吸引了一些尋求穩定回報的投資客。”銷售人員告訴記者。
記者梳理各大中介機構的數據也發現，許多主打60平方米以下小戶型的二手房小區，這幾年經常站上各區年度暢銷二手房小區排行榜前10位。易居研究院此前發布的一份報告稱，一線城市“老破小”類型的二手房價格泡沫已基本消除，從2016年初開始的拉升，到2018年底和2019年初的高峰，再到2024年一季度的回落，價格已基本回歸到健康狀態。二手房泡沫擠出，疊加限購政策優化、首付比例降低等利好，“老破小”或者是一些小戶型房源順勢成為尋求穩定回報的投資客和價格敏感的剛需客的心頭好，尤其是在房價絕對值依然相對較高的一線城市。
一般來說，租金回報率指的是年租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房產是否值得投資的關鍵指標。深圳貝殼研究院的數據顯示，深圳年度租金回報率從2013年的1.5%上升至2024年的1.6%。記者在實探中發現，在房價下跌的背景下，一些深圳中心區域的小戶型住宅租金回報率超過2.4%，已經超過當前銀行5年期定期存款的利率，相對較高的租金回報率再次成為部分購房者的考慮因素。
那么，為何租金回報率會走高？很大原因在于房價與租金走勢發生變化。深圳樂有家門店交易數據顯示，2024年深圳二手房成交均價為每平方米6.3萬元，同比跌幅為3%。而在2023年，深圳二手房價同比跌幅達到12%。與此同時，2024年深圳新房成交均價為每平方米5.4萬元，同比下跌10%，跌幅大于二手房房價。另一邊，2024年深圳租房市場相對平穩，月均租金均價為每平方米73元，同比上漲3%。
除了深圳，中指研究院最新公布的數據顯示，2024年全國50個城市住宅平均租金為每月每平方米35.4元，較上年同期下跌3.25%，但住房租賃投資回報率有所改善。截至目前，重點50城平均租金房價比為2.12%，已高于五年期定期存款利率。
租金能否止跌回穩？
不過，在美聯物業全國研究中心總監何倩茹看來，小面積公寓或者二手住宅總價低，租賃回報率相對較高，成為市場上比較熱門的投資產品，但這類產品對于普通家庭來講不是必需品，更多只會在投資人手中流轉。
與此同時，記者在走訪時，多位資深房產中介經理也對記者表示，租金回報率回升主要是因為近幾年房價相對高位已經明顯下跌，租金下跌幅度與房價相比相對較小。受居民收入和保租房供應增加等因素的影響，租金乃至整個租賃市場的回暖仍需要時間。另據中指研究院租客調查數據，租戶更換租賃住房的首要原因是“市場租金下跌，租更便宜的房子”。租金下降導致原有的租客擁有更多選擇機會及議價空間，增加了續租的難度，帶來了留客難的問題。
可以看到，盡管租金回報率有所回升，但主要城市的租金仍處在小幅回落的狀態。何倩茹表示，租金止跌回穩，主要與經濟環境密切相關。對于深圳這樣的一線城市來說，由于2025年整體經濟還處于初步回升階段，流動人口沒有明顯增加，租金價格沒有支撐，加之近年來外圍區域的新房陸續入伙，保障房數量也明顯增加，租賃的選擇性變多，租客向租金更低的區域遷移變得更為頻繁，所以租金整體上仍出現下滑態勢。
校對：王蔚
