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馬鑫
2024-10-24 12:54
事關(guān)居住權(quán)登記，北京擬出新規(guī)。
為保障個人居住權(quán)權(quán)利，規(guī)范辦理居住權(quán)登記，近日，北京市規(guī)劃自然資源委發(fā)布了《北京市居住權(quán)登記試行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《居住權(quán)登記辦法》），包括總則、首次登記、變更登記、注銷登記、其他規(guī)定及附則六方面共26條內(nèi)容。
北京市規(guī)劃自然資源委表示，隨著《民法典》的頒布實施和普及解讀，居住權(quán)的有關(guān)內(nèi)容引起了社會的廣泛關(guān)注。2021年，自然資源部選取了15個城市開展居住權(quán)登記試點工作，北京市雖未被納入試點城市，但同步持續(xù)開展政策研究。為解決現(xiàn)實需要，落實司法判決，北京市規(guī)劃自然資源委研究草擬了《居住權(quán)登記辦法》。
其中，總則部分明確了辦理居住權(quán)登記的法律依據(jù)、適用范圍等內(nèi)容。強調(diào)了設(shè)立居住權(quán)的基本要求，即設(shè)立居住權(quán)的不動產(chǎn)用途必須為“住宅”，居住權(quán)利人必須為自然人，并且居住權(quán)不得繼承和轉(zhuǎn)讓。
首次登記部分提出，為滿足生活居住的需要，在他人的住宅依法設(shè)立居住權(quán)的，可以申請居住權(quán)首次登記。首次登記中，明確了以合同設(shè)立和以遺囑設(shè)立兩種方式的具體辦理要求。其中，以合同方式設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請首次登記；以共有的不動產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人一致同意。以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，遺囑確立的享有居住權(quán)的當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請首次登記；不動產(chǎn)為遺囑人和他人共有的，需其他共有人到場表示同意。另外，以人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書設(shè)立居住權(quán)的，當(dāng)事人可以單方向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請首次登記。此外，已辦理查封登記、預(yù)告登記、異議登記的不動產(chǎn)，不予設(shè)立居住權(quán)。
對于農(nóng)村宅基地上住宅設(shè)立居住權(quán)問題，北京市規(guī)劃自然資源委指出，根據(jù)法律規(guī)定，宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法享有的生活資料，具有強烈和鮮明的人身屬性，以及生活必需的保障性。同時，法律規(guī)定農(nóng)村村民一戶擁有一處宅基地，戶內(nèi)成員可以依法居住使用宅基地房屋，其相應(yīng)物權(quán)和生活保障性已充分予以體現(xiàn)，因此，暫不將農(nóng)村宅基地房屋納入居住權(quán)登記的適用范圍。
對于以共有不動產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)的問題，北京市規(guī)劃自然資源委指出，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，共有包括按份共有和共同共有，處分共有的不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。以不動產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于對不動產(chǎn)的處分行為，而設(shè)立居住權(quán)與將不動產(chǎn)出售相比，對占少數(shù)份額的不動產(chǎn)權(quán)利人的所有權(quán)權(quán)益影響較大，其無法因設(shè)立居住權(quán)直接獲得對價補償，同時可能無法繼續(xù)占有使用不動產(chǎn)。因此，試行期間對于共有不動產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)的，宜采取全體共有人一致同意為前提的辦理方式。
此外，對于同一不動產(chǎn)重復(fù)設(shè)立居住權(quán)的問題。北京市規(guī)劃自然資源委表示，《居住權(quán)登記辦法》明確規(guī)定同一不動產(chǎn)，只能設(shè)立一個居住權(quán)，不得重復(fù)設(shè)立。按照“一物一權(quán)”的基本原理，一個標(biāo)的物上原則上不能同時擁有兩個相互沖突的用益物權(quán)。因此，一個住宅上只能設(shè)立一個居住權(quán)。但是，居住權(quán)人可以為多個人，所有權(quán)人可以為多個自然人在自己的住宅上設(shè)立居住權(quán)，從而形成居住權(quán)的共有，并且允許登記后通過居住權(quán)的變更登記增加或減少居住權(quán)人。
校對：劉榕枝
