券商中國
劉敬元
2024-11-13 21:43
11月11日，自然資源部發布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（下稱“通知”），標志著擱置了五年的土地儲備專項債正式重啟。
《通知》稱，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地，是減少市場存量土地規模、改善土地供求關系、增強地方政府和企業資金流動性、促進房地產市場止跌回穩的關鍵舉措。
重啟土地儲備專項債券是我國政府促進房地產平穩發展的政策措施之一。10月12日，財政部副部長廖岷在“加大財政政策逆周期調節力度、推動經濟高質量發展”發布會上表示，考慮到當前各地閑置未開發的土地相對較多，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區也可以用于新增的土地儲備項目。
“這項政策既可以調節土地市場的供需關系，減少閑置土地，增強對土地供給的調控能力，又有利于緩解地方政府和房地產企業的流動性和債務壓力。”廖岷在發布會上說。
2017年，財政部、國土資源部聯合下發通知，明確在土地儲備領域開展試點，發行土地儲備專項債券，規范土地儲備融資行為。根據兩部門發布的《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》，土地儲備即“地方政府為調控土地市場、促進土地資源合理利用，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。”
與其他專項債券品種不同的是，土地儲備專項債券的收入來源主要為項目所對應的國有土地使用權出讓收入或國有土地收益基金收入。而其所獲得的土地出讓收入需納入政府性基金預算管理，作為項目還本付息的來源。
根據中信建投的統計，2018年，土地儲備專項債發行規模為4830億元，占當年新增專項債發行規模的35.8%。
2019年9月，為了引導專項債投向基建領域，國務院常務會議提出“專項債資金不得用于土地儲備和房地產相關領域”，自此土地儲備專項債暫停發行。
在今年10月12日財政部明確專項債可用于土地收儲后，10月17日，自然資源部副部長劉國洪在國新辦發布會上表示，盤活存量閑置土地工作是自然資源部當前工作的重點，專項債將優先考慮企業無力開發、不愿開發，還沒有動工建設的住宅商務用地。
本次發布的《通知》對收回收購土地的類型、價格標準和程序、再供應要求等內容予以明確，為各地啟動開展收回收購存量閑置土地提供了政策指導與工作依據。
《通知》規定，優先收回收購企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進入司法或破產拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發或基礎設施建設等需要收回的土地，以及已動工地塊中規劃可分割暫未建設的部分，也可以納入收回收購范圍。
《通知》要求，使用專項債券資金用于收回收購土地應由納入名錄管理的土地儲備機構具體實施。同時，專項債屬于地方政府負有償還義務的債務，要專款專用、封閉流轉。這確保了債務償還鏈條的清晰以及資金使用的有效考核。
《通知》強調，收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產開發。確有需求的，應當嚴控規模，優化條件實施供應，在落實“五類調控”的同時，供應面積不得超過當年收回收購房地產用地總面積的50%。收回收購土地用于民生領域和實體經濟項目的，不受上述限制。
自然資源開發利用司有關負責人表示，《通知》鼓勵各地利用專項債券資金收回收購土地，盤活存量，能夠減少市場存量房地產用地規模，可以增加資金流動性，有利于房企集中資金用于保交房。此外，收儲后形成“凈地”“優地”，既有利于補齊公共服務設施短板改善環境，也可以騰出空間支持實體經濟發展，促進有效投資。
中指研究院政策研究總監陳文靜表示，《通知》的落地意味著更多低成本的增量資金將進入土地市場。對于房企而言，應抓住機會出售存量土地，緩解資金壓力，或進一步改善土儲結構；對于地方政府來說，專項債券用于收購存量土地，能夠緩解地方政府的資金壓力，支持地方經濟發展、保障民生；對于市場來說，收回收購存量閑置土地，有助于改善市場供求關系，是促進房地產市場止跌回穩的關鍵舉措。可見，利用專項債收回收購存量閑置土地可取得“一舉多得”的效果。
