證券時報
吳家明
2024-10-15 22:49
10月14日，福建莆田發布樓市新政征求意見稿，其中提出，取消各類調控限制措施，取消普通住宅和非普通住宅標準，已出租住房可不計入住房套數認定，二孩以上家庭購買第二、三套房按首套房貸政策執行，實施購房返現補貼，探索“共有產權”銷售模式等。
值得注意的是，新政在提及取消普通住宅和非普通住宅標準時，首次明確個稅調整政策，明確住宅全部按普通住宅計征個人所得稅，個人住宅轉讓的個稅征收稅率統一調整為1%。同時，執行國家有關取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。
業內人士認為，個稅和增值稅稅率下調，二手房出售的成本降低，將促進改善型住房需求的釋放。預計未來優化契稅政策、提升購房利息抵扣個稅額度、企業房地產相關稅費的預征預繳稅率等方面存在一定預期，進一步降低居民購房成本、降低房企稅費壓力，穩定市場預期。
莆田擬發布樓市新政
10月14日，“莆田房協”公眾號發布了關于再次征求《關于進一步調整優化房地產政策措施的通知（第二意見稿）》意見的函。
其中提出，取消各類調控限制措施。
一是取消普通住宅和非普通住宅標準。住宅全部按普通住宅計征個人所得稅，自2024年10月1日起，個人住宅轉讓的個人所得稅征收稅率統一調整為1%。執行國家有關取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。
二是2024年4月30日莆房聯辦〔2024〕2號文件取消“限地價控房價”政策施行之日起，新出讓經營性房地產用地項目取消“實名登記公證搖號”開盤銷售方式和優先選房配套制度。
三是取消合同網簽備案注銷限制。未辦理不動產轉移登記的商品房，其已網簽的《商品房買賣合同》，取消網簽備案注銷限制。因當事人違約導致撤銷購房合同的，按約定承擔相應違約責任。
四是取消樓棟建筑形象進度超過50%未辦預售許可證下調銷售均價限制，鼓勵樓盤現房銷售。
同時，調整購房商業信貸政策。優化家庭住房套數認定標準，按擬購住房所在的縣或區不動產登記部門出具本轄區住房查詢證明為依據，已出租的住房憑房屋租賃登記備案證明可不計入住房套數認定。二孩以上家庭購買第二、三套住房按照首套房貸政策執行。首套房和二套房執行全國統一的最低首付比例。對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整。
另外，加大公積金購房支持力度。購買首套或第二套自住住房，最低首付款比例統一調整為20%；購買保障性住房的，最低首付款比例為15%。提高住房公積金最高貸款額度，雙繳存職工家庭由70萬元調整為80萬元。生育、撫養二孩及以上的，最高貸款額度上浮10萬元。
此外，加快存量商品房庫存去化。實施購買商品住房返現補貼。商品住房庫存去化周期超過24個月的縣區（管委會），對在10月1日—12月31日期間購買商品住房的，對其已繳納的契稅予以返現補貼，每套補貼最高金額不超過2萬元。鼓勵已有住房居民“以舊換新”，各縣區政府對居民“以舊換新”購買住房可予以契稅返現補貼。鼓勵各房企開展各項促銷活動，加快商品房銷售。探索“共有產權”銷售模式，房企可與購房人約定雙方各持部分產權份額（其中企業持有產權份額不超過30%），一定時間后購房人購回企業持有的產權份額以實現對房屋擁有100%產權等方式，減輕購房人初始購房負擔。鼓勵各縣區通過選擇庫存商品房作為安置房。支持地方國企收購房企已建成存量商品住房用作保障性住房。鼓勵各縣區通過推行房票作為征遷安置方式。建立房源超市展示可售房源。
莆田率先調整個稅政策
值得注意的是，此次新政提出，取消普通住宅和非普通住宅標準。住宅全部按普通住宅計征個稅，自10月1日起，個人住宅轉讓的個稅征收稅率統一調整為1%。執行國家有關取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，此次政策在提及取消普通和非普通住宅標準時，首次明確掛鉤個稅政策進行調整，明確住宅全部按普通住宅計征個稅。這也意味著過去非普通住宅的個稅標準從2%下調至1%，對于100萬元的房子，過去個稅需要繳納2萬元，而現在只需要繳納1萬元，出售成本明顯降低。
10月12日，財政部副部長廖岷在國新辦發布會上表示，下一步將積極研究出臺有利于房地產平穩發展的政策措施，其中之一是及時優化完善相關稅收政策。財政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。下一步還將進一步研究加大支持力度，調整優化相關稅收政策，促進房地產市場平穩健康發展。
嚴躍進認為，當前除了個稅政策外，包括增值稅和土地增值稅政策也有望在今年四季度下調。這也是財政稅收政策寬松的重要體現。個稅和增值稅稅率下調，二手房出售的成本降低，對于房東加快出售房屋、二手房加快交易等都具有積極作用，同時也更好促進改善型住房需求的釋放。
中指研究院政策研究總監陳文靜指出，當前各地正在加快落實取消普宅標準的相關政策，普宅和非普宅在稅費上的區別，主要表現在兩個方面，一方面，取消普宅標準有助于降低居民購買非普宅的增值稅，取消普宅標準后，購房增值稅的稅率、免征年限等細節政策仍需要明確，在此過程中，也需要各個相關部門協同跟進；
另一方面，針對開發商征收的土地增值稅，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，納稅人建造普宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果企業開發建設的是非普宅，要按照其增值額的全額進行土地增值稅的計征。取消普宅標準后，土地增值稅的相關政策也需要細化調整。
陳文靜認為，綜合來看，未來稅收政策在支持房地產方面仍有優化空間，預計優化契稅政策，提升購房利息抵扣個稅額度，企業房地產相關稅費的預征預繳稅率等方面存在一定預期，進一步降低居民購房成本、降低房企稅費壓力，穩定市場預期。
校對：祝甜婷
