證券時報網
張潔
2025-01-17 22:14
2024年是中國房地產市場正式進入“止跌回穩”的一年，也是商業地產市場逐步回暖的一年。
這一年，國內主要城市的房地產大宗交易市場顯示出一定的韌性和調整后的健康發展態勢。以一線城市上海為例，戴德梁行數據顯示，2024年在各種投資市場上均是穩健小年，在該形勢下，上海房地產大宗交易市場依然共錄得117宗、共計707億元的成交，金額相比2023年下降僅14%。
世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶告訴界面新聞，上海物業投資市場交易筆數年內再創新高，買家類型結構的轉變也在潛移默化地影響不同資產類型的交易活躍度。
尤其是長租公寓等居住類資產順勢崛起。據仲量聯行統計，2024年全年，長租公寓在上海投資市場中成交金額占比為 14%，成交宗數占比為 17%，已成為上海投資市場的主流資產類別之一。
不僅如此，2024年上海的寫字樓市場、零售商業市場、產業地產市場以及REITs資產證券化市場都存在不少亮點，使得業內對2025年商辦市場持樂觀積極態度。
“2025年商業地產市場將迎來‘智變’之年，在政策調整、市場需求變化以及科技創新等多個方面的共同作用下，不斷迎來新的發展機遇。”戴德梁行華東區董事總經理黎慶文表示。
投資活躍，零售復蘇
2024年，上海大宗交易市場表現活躍，買家類型經歷重構，市場投資意向相對穩定。
世邦魏理仕數據顯示，2024年上海大宗交易市場的投資型交易金額占比超過六成，但單筆交易規模縮減明顯，十億元以下交易占比達82.6%。
戴德梁行認為，這意味著投資市場與住宅市場存在難得的同頻現象。具體表現為，2024上海大宗市場“以價換量”特征明顯，買賣雙方均存在愿意達成交易往前走一步的意愿，部分買家認為價格已經在足夠低位置，賣家經過幾年考慮也愿意在該價位出貨。
而在投資導向交易中，世邦魏理仕指出，區別于以往由傳統投資者主導的情況，2024年內企業買家投資金額占比達51%，較2023年的24%錄得大幅提升，交易標的多為成熟商務區內穩定運營的優質辦公樓。
另一方面，零售物業與酒店的成交比例逐年上升，分別為18%和10%。“年內錄得多筆地產公司出售優質零售資產的股權交易，帶有租約的商鋪裙房類法拍項目也受到中小型企業買家的青睞。”
而且，受益于境外游客免簽政策與刺激內需補貼政策的進一步放寬，文旅消費需求不斷釋放，地處核心板塊酒店類資產愈發受到投資者關注。
各家機構預測2025年此態勢將延續。“隨著業主以價換量帶動交易熱度，當前市場價格正逐漸趨于理性。在經歷了市場的波動和價格調整后，預計2025年將迎來更多項目入市并成交。”仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎表示。
零售市場在2024年進一步復蘇。這一年，上海首店經濟仍持續發力，零售市場的供應類型呈非標多元化走勢。
以2024年四季度為例，上海非核心商圈新增供應約73.6萬平方米，同比呈現增長態勢。從供應類型來看，有大體量商業的代表之一上海薈聚項目，有濱水開放式街區的西岸夢中心項目，有前店后企的上生新所項目，還有又一二次元打卡勝地百聯ZX造趣場等，呈現出強調創新、個性化和差異化，不拘泥于既定規則和范式的商業模式。
戴德梁行認為，未來上海的商業空間和氛圍將更為多元化，如具有場所的獨特性、個性化及人情味的“煙火氣”商業新場景、基于“快閃店”模式而派生出來的“慢閃店”新零售理念，正逐步在零售市場中嶄露頭角。
不僅如此，2024全年，上海市首店新增總數達到1269家，與2023年同期相比小幅增長。從入駐品牌及門店空間來看，業態創新和體驗式消費趨勢明顯，可持續時尚和環保理念奪目。
展望2025年，戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie向界面新聞表示，政府適度寬松的貨幣政策，以及擴大內需、提振消費和經濟增長的措施，將為上海零售物業市場帶來良好穩固的經濟基本面和相對樂觀的前景。
“2025年上海零售物業市場有望迎來超117萬平方米的新增供應。”世邦魏理仕中國區顧問及交易服務部商業負責人希諾指出，比如位于淮海路的太平洋新天地商業中心、徐家匯的徐家匯國貿中心二期等核心商圈的地標性項目，和分布于浦東，蘇州河，北外灘等板塊的綜合型零售項目，新項目的入市將為消費者帶來更好的購物體驗。
寫字樓“以價換量”，倉儲物流迎供應高峰
過去一年，上海寫字樓市場交易也回升了。
戴德梁行數據顯示，2024年第四季度上海甲級寫字樓成交環比上揚，全年以60.4萬平方米凈吸納量收官，比2023年增長55%。
但同樣有以價換量趨勢。由于市場持續供大于求，業主進一步下調租金預期，2024年四季度全市平均租金降至7.3元/平方米/天，環比下降1.1%。
仲量聯行上海商業地產部資深董事王岳認為，租金下降的同時帶動中央商務區和非中央商務區內的成本驅動型需求，使得部分大面積租戶獲得有利的租約條款升級至新的辦公空間。其間，甲乙級項目之間的租金價差逐漸縮小，吸引不同行業的租戶調整優化其租賃策略。
從供應來看，2024年，上海甲級寫字樓市場迎來12個優質項目入市，共計近80萬平方米，主要集中在黃浦、虹口以及徐匯新興板塊。四季度新增項目三個，分別是黃浦“太平洋新天地商業中心T1”、浦東“前灘中環廣場”以及虹口“濱港商業中心”。
“預計2025年上海甲級寫字樓供應壓力持續，不完全統計甲級寫字樓計劃年度供應面積超過百萬平方米，出租率和租金如何企穩回升是市場面臨的一大挑戰，仍需較長周期。”
具體到成交類型，2024年上海寫字樓以專業服務、貿易制造、金融、TMT四大行業居前。其中，專業服務業是年內最主要的租賃需求來源，租賃面積占比達27%，主要包含律所、教育、咨詢、廣告及聯合辦公等。
戴德梁行認為，2025年這些企業將繼續引領上海甲級寫字樓市場租賃需求。
倉儲物流市場在經歷了2023年的活躍之后，于2024年迎來供應高峰。
據世邦魏理仕統計，2024年上海倉儲物流市場迎來歷史性的供應高峰，共計7個新項目，總體量達135.5萬平方米，位于上海西南區域的金山、青浦、松江和奉賢，多為三層及以上物業。其中新宜金山銀河一號A地塊（三期）體量達到70萬平方米，是上海有史以來規模最大的高標倉。
值得一提的是，和充沛的供應相比，需求較為萎靡，2024年全年凈吸納量歷史首次為負值，達-15萬平方米。
與之形成對比的是華南市場，2024年跨境電商持續發力，其成交量對市場整體凈吸納量的貢獻占絕對優勢。數據顯示，2024年華南五市非保稅物流倉儲市場連續第二年錄得超過200萬平方米的凈吸納量，這一數字在全國范圍內處于領先水平。
世邦魏理仕中國區產業地產負責人孫潔向界面新聞表示，周期性的經濟下行及上海都市圈歷史性的供應高峰帶來了2024年上海罕見的負吸納量。“但是華東地區也看到了跨境電商的需求和潛力，嘉興、寧波、上海浦東包括杭州等都已經出臺了相關政策，這將為華東的倉儲物流的去化帶來積極影響。”
孫潔告訴界面新聞，另一方面，2025年上海都市圈的供應高峰將迎來尾聲，隨著空置面積的不斷去化，租金有望止跌企穩。隨著供需關系的大幅改善，上海倉儲物流市場有望走出低谷迎來復蘇。
整體而言，商業地產市場將在新的一年持續釋放積極信號。據德勤發布的一份關于2025年商業地產行業展望報告顯示，全球商業地產業主和投資者預計，2025年將成為在經歷連續兩年收入低迷和支出縮減之后的復蘇轉折點。
據調研，超過68%的受訪者預計2025年商業房地產的基本面將有所改善，包括資本成本、資本可用性、房價、交易活動、租賃活動、租金增長和空置率等方面。但2023年調研中，只有27%的受訪者持此觀點，反映樂觀情緒顯著升溫。
以國內為例，近年來面臨違約風險的房地產企業持續尋求境外債務重組，其中大多已開展工作并陸續進入最后階段。而隨著內地保交樓項目逐漸完工，預計2025年的重點將轉向境內債務重組及如何盤活土地資源。這對整體商業地產市場的復蘇改善有重要意義。
