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1月9日，國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT發(fā)售結(jié)果公告顯示，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為122.02億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的813.44倍，創(chuàng)下公募REITs認(rèn)購(gòu)倍數(shù)歷史新高。按7.48元/份計(jì)算，募集規(guī)模約為912.68億元。

公募REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，截至1月9日收盤，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)上漲3.55%，十余只產(chǎn)品近一個(gè)月漲幅超10%。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)利率下行趨勢(shì)明顯，公募REITs具有相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，收益水平相對(duì)良好，配置價(jià)值凸顯。公募REITs風(fēng)險(xiǎn)收益水平與債券和權(quán)益存在差異，從大類資產(chǎn)配置效率的角度來(lái)說(shuō)，越來(lái)越成為主流投資人的配置選擇。

新產(chǎn)品發(fā)行受追捧

公開(kāi)資料顯示，國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT是全國(guó)首單市政基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，也是全國(guó)首單供熱基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，底層資產(chǎn)為原始權(quán)益人濟(jì)南熱力集團(tuán)持有的位于歷下區(qū)、歷城區(qū)的232段優(yōu)質(zhì)供熱管網(wǎng)資產(chǎn)的所有權(quán)及其對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，截至2024年9月末入池供熱管網(wǎng)覆蓋面積達(dá)3,700.20萬(wàn)平方米，服務(wù)用戶37.45萬(wàn)戶。

此前在網(wǎng)下詢價(jià)階段，國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT亦刷新紀(jì)錄。2025年1月3日發(fā)布的基金份額發(fā)售公告顯示，基金網(wǎng)下發(fā)售有效報(bào)價(jià)投資者數(shù)量達(dá)80家，管理的配售對(duì)象數(shù)量為234個(gè)，有效認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和約為49.34億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額（0.35億份）的140.96倍，為近兩年公募REITs項(xiàng)目網(wǎng)下詢價(jià)倍數(shù)新高。

不過(guò)，去年以來(lái)，公募REITs發(fā)行受到追捧已經(jīng)是常態(tài)。2024年6月發(fā)行的華夏特變電工新能源REIT，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為121.096億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的448.52倍。按照發(fā)售價(jià)格3.879元/份計(jì)算，基金公眾發(fā)售部分比例配售前募集規(guī)模約為469.731億元。

7月中信建投明陽(yáng)智能新能源REIT公眾發(fā)售初始份額為1200萬(wàn)份，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量達(dá)到377972.36萬(wàn)份，是公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的314.98倍。

公募REITs資產(chǎn)配置價(jià)值凸顯

一級(jí)市場(chǎng)追捧的背后，是二級(jí)市場(chǎng)火熱的表現(xiàn)帶動(dòng)了公募REITs的市場(chǎng)關(guān)注度。去年2月以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)快速反彈。2024年全市場(chǎng)58只已上市公募REITs產(chǎn)品的平均漲幅為11.48%，漲幅最大的華夏北京保障房REIT當(dāng)年上漲了46.5%，中金廈門安居REIT上漲了46.19%。

進(jìn)入2025年，REITs熱度仍然不減。截至1月9日收盤，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)上漲2.40%，十余只產(chǎn)品近一個(gè)月漲幅超10%，公募REITs大類資產(chǎn)配置的價(jià)值日益凸顯。

“當(dāng)前市場(chǎng)利率下行趨勢(shì)明顯，公募REITs具有相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，收益水平相對(duì)良好，配置價(jià)值凸顯?！眹?guó)泰君安資管有關(guān)人士在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，風(fēng)險(xiǎn)收益水平與債券和權(quán)益存在差異，從大類資產(chǎn)配置效率的角度來(lái)說(shuō)，越來(lái)越成為主流投資人的配置選擇。

華金證券副總裁華一在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)則表示，在當(dāng)前低利率、高收益資產(chǎn)稀缺背景下，更能夠凸顯公募REITs的優(yōu)勢(shì)。部分公募REITs資產(chǎn)與國(guó)債收益率的利差較去年有明顯走闊跡象，貨幣寬松的市場(chǎng)環(huán)境也有利于提升公募REITs市場(chǎng)的流動(dòng)性。

“在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，投資者愿意為一些相對(duì)的‘確定性’買單，疊加市場(chǎng)情緒隨著制度體系的完善已經(jīng)逐步理性，公募REITs一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)都呈現(xiàn)明顯向好趨勢(shì)?！比A一說(shuō)。

展望未來(lái)，前述國(guó)泰君安資管負(fù)責(zé)人表示，REITs市場(chǎng)仍然具有比較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?。一?jí)市場(chǎng)方面，可能越來(lái)越多的創(chuàng)新資產(chǎn)會(huì)被推向市場(chǎng)，給投資人更多的投資標(biāo)的選擇，持續(xù)增加REITs資產(chǎn)的配置價(jià)值和重要性；二級(jí)市場(chǎng)方面，隨著投資人數(shù)量、配置資金量的提高，市場(chǎng)定價(jià)的有效性也會(huì)持續(xù)提升，非理性波動(dòng)逐漸降低，有利于專業(yè)投資人的配置和交易。

“發(fā)行層面，公募REITs市場(chǎng)將迎來(lái)首發(fā)＋擴(kuò)募的協(xié)同發(fā)展，REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容，投資者結(jié)構(gòu)更加多元；二級(jí)市場(chǎng)方面，近期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定轉(zhuǎn)型的總基調(diào)沒(méi)有變，債券收益率持續(xù)下行，公募REITs市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)震蕩上行的趨勢(shì)。”華一說(shuō)。

市場(chǎng)擴(kuò)容持續(xù)加速

2024年以來(lái)，REITs新發(fā)產(chǎn)品數(shù)量、規(guī)模創(chuàng)歷史新高。截至2024年12月31日，市場(chǎng)存量REITs達(dá)到58單，2024年發(fā)行的公募REITs數(shù)量高達(dá)29只，募資規(guī)模655億元，2024年新發(fā)數(shù)量等于過(guò)去三年總和。

與此同時(shí)，底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)逐漸豐富。2024年，首批消費(fèi)REITs、首只水利REIT發(fā)行上市、首只跨海大橋REIT陸續(xù)上市，首只農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT，首只熱能REIT申報(bào)獲

新進(jìn)展，市場(chǎng)業(yè)態(tài)進(jìn)一步豐富，為投資者提供了更多的投資選擇，滿足不同風(fēng)險(xiǎn)偏好和投資目標(biāo)的需求。

隨著市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，進(jìn)一步吸引投資者進(jìn)場(chǎng)，REITs產(chǎn)品的流動(dòng)性也有望得到提升。

中泰證券指出，REITs市場(chǎng)投資者結(jié)構(gòu)進(jìn)一步豐富。前面幾年REITs市場(chǎng)參與的主要金融機(jī)構(gòu)以券商和大型保險(xiǎn)為主，但2024年從微觀結(jié)構(gòu)上來(lái)看，隨著公募REITs相關(guān)利好政策落地、增量資金不斷涌現(xiàn)，公募固收、公募FOF、銀行理財(cái)、中小險(xiǎn)資、私募等進(jìn)一步活躍。

“從資產(chǎn)配置的角度，我們發(fā)現(xiàn)除了傳統(tǒng)的債券、股票產(chǎn)品線以外，不少金融機(jī)構(gòu)都在積極發(fā)力公募REITs、FOF、衍生品等創(chuàng)新類產(chǎn)品，各種策略百花齊放，這也說(shuō)明公募REITs在大類資產(chǎn)配置中的重要性開(kāi)始顯現(xiàn)?！比A一表示。

校對(duì)：趙燕