證券時報網
2025-01-08 21:40
1月6日，位于香港島東區筲箕灣東大街的傲華ORIA聯合美聯物業推出“出租物業保險優惠”，該優惠規定，在交收新房后三個月內于美聯出租該房產的買家，將獲得約2000港元的保險優惠。
美聯物業住宅部行政總裁布少明對21世紀經濟報道記者表示，“出租物業保險優惠”的推出是為了吸引以收租為目的的長線投資者。
布少明稱，“租金升、樓價跌”是2024年香港住宅類地產的趨勢。隨著香港特區政府積極吸納人才，同時宣布擴大各大高校留學生在招生人數中的占比，導致過去一年香港租房市場增長強勁。2024年，香港住宅租金升幅超5%，而樓價卻下跌約6.8%。
香港差餉物業估價署數據顯示，2024年4月至9月期間，香港私人住宅售價指數曾連續五個月下跌，且從2024年初至11月，累計下跌約5.34%。
此次樓市下行周期自2021年下半年開始，截至2024年底，私人住宅售價在三年多內基本保持下跌趨勢。據香港差餉物業估價署統計，香港私人住宅售價指數從2021年9月的398.1點累計下跌26.93%，至2024年11月的290.9點，跌至接近2016年8月的水平。
反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）顯示，截至2024年12月27日，該指數報137.15點，較上月下跌1.02%，這一數字仍然處于8年多來的低位，接近2016年的水平。
中原買賣合同成交記錄顯示，從2024年初至12月，香港九龍、新界東、新界西的大型屋苑的成交價普遍下跌超6%，而港島區的跌幅相對較小，為3.8%。
布少明認為，基于2024年香港樓價整體下跌的趨勢，2025年各大開發商將以“出貨”為主，積極去庫存，并保持審慎的定價策略，在開盤初期以低于市價出售的銷售策略為主，后期收到積極的市場反饋后再選擇“加量加價”。
房價在下降，銷量卻創下了新高。
布少明表示，盡管有所波動，但在多個利好因素的驅使下，根據美聯物業住宅部的統計，2024年香港一手住宅交易量為約1.6萬宗，二手住宅交易量約為4萬宗，創下3年來的新高。
回顧2024年香港住宅物業成交量趨勢，年初，在“全面撤辣”后，樓市曾短暫出現“小陽春”，2月至4月，香港住宅銷量明顯回升，但這一上升趨勢卻未能持續。
在隨后的五個月中，整體住宅樓宇的交易量持續下降。2024年第三季度，香港整體住宅樓宇買賣登記量為10225宗，與上一季度相比下降了43.0%。
2024年11月整體住宅樓宇買賣登記量有所回升，錄得6298宗，較10月上升34.1%。但在12月，該數據再度下跌34.9%，創下3個月內最低水平。
戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明向21世紀經濟報道記者表示，2024年10月行政長官施政報告中關于非住宅物業按揭成數的新規定是推動11月住宅買賣登記量回升的關鍵因素。
2024年10月16日，香港特區行政長官李家超在2024年施政報告中宣布，無論物業價值、是否自用或公司持有，以及買家是否首次購買，住宅及非住宅物業的按揭成數上限統一調整至70%。
黎劍明認為，2024年11月末交易量下降的主要原因是10月一手房銷售量上升，部分樓盤已經售罄。而到了11月和12月，成交量較大的二手樓盤業主開始“惜售”，他們開始提高價格或者減少議價空間。
展望未來，雖存在一定分歧，但大部分銀行和金融機構對2025年香港樓價維持“穩中有漲”的預期。
星展銀行執行董事兼經濟研究部香港房地產業分析師丘卓文表示，預計2025年香港房地產價格將保持相對平穩，不會有明顯漲幅或跌幅。
瑞銀表示，如果美聯儲持續減息且美國長債息率下降，預計2025年香港樓價及租金將同步上升5%~10%。
黎劍明表示，美聯儲減息周期已經開啟，在聯系匯率制度下港息跟隨美元的利率走勢，對于正在“供樓”的人來說，房貸負擔相較于“高息時期”有所減輕。因此，戴德梁行對2025年香港樓價升幅維持較為樂觀的預估，預計全年樓價上漲約5%。
摩根士丹利2024年12月中旬的報告中指出，香港住宅市場在2025年將維持整體平穩的態勢，上半年可能會下跌5%，而下半年存在上漲的可能性，一些利好樓市的政策預計將有助于樓價上升。
仲量聯行香港主席曾煥平表示，展望2025年，香港銀行利率走勢有可能不如預期的樂觀。目前，香港銀行同業拆息仍然高達4%，這一數字對比以往樓市復蘇時期的水平較高。因此，預計明年中小型住宅及豪宅樓價將下跌約5%。但他也表示，若中國內地資金流入香港超出預期，樓價的跌幅或許會較為溫和。
黎劍明預計，2025年新開發的大型樓盤將在農歷新年過后或2月中旬推出，面對如此波動的銷量，開發商正積極部署并檢視市場，“2025年一手房價格和銷量變動將在2月中旬大型樓盤的開盤價完全公布后才會完全體現”。
近年來，各類引進人才的到來無疑是推動香港樓市銷量重要因素之一。
“一個人住還是一家人住？”駐足東鐵線上水站外一家房產中介的門前，其負責人立馬用流利的普通話詢問記者。
這位負責人表示，2024年下半年，有不少內地購房者前來咨詢，沙田和大圍的住宅特別受到青睞，但近期北區住宅的咨詢量也在上升。
同樣在中介處咨詢的，還有在2024年舉家搬遷至香港的L女士，但她向記者表示，對于新來港的“專才”來說，買房并不是首選。她表示，綜合家庭收入、供樓壓力，以及工作的流動性，租房是目前的首選，而買房則要等到工作徹底穩定后。
香港房產中介公司品正置業總經理伊娜表示，“先租后買”是大部分中國內地來港人才的首選，但也有一部分選擇直接購買，這些客戶主要為帶著孩子來香港定居的家庭，他們比較看好香港國際化的教育環境，以及后續申請香港頂尖高校的優勢。
黎劍明認為，“專才”和“高才”對香港樓市的支持可能有滯后性。過去一年樓價下跌，但租金上升的趨勢也恰巧反映了這些來港人才對租房需求的增加。長遠來看，預計這些來港人才在香港找到工作并穩定下來后，將在2至3年后對香港住宅樓市產生積極影響。
據悉，截至2024年9月底，香港各類人才引進計劃共計收到超38萬宗申請，其中約24萬宗已獲批，另有約16萬名家屬一同進入，超額完成香港特區政府最初訂下的2023年至2025年共引入105000名人才的目標。
2024年10月，勞工及福利局局長孫玉菡表示，在高端人才通行證計劃下，有關當局將執行兩項優化措施：一是擴容，“高才通”計劃合資格院校會由現時185間國際頂尖大學擴展至198間；二是高才通計劃下A類人才的首個簽證期限將延長至三年。預計2025年來港人才數量還將上升。
星展銀行執行董事兼經濟研究部香港房地產業分析師丘卓文對21世紀經濟報道記者表示，盡管目前內地“來港人才”的數量不斷增加，需求端存在明顯刺激，但較高的房地產供應量仍將限制香港房價的上漲。香港新房竣工數量不斷增加，未出售的房產數量較大，因此開發商將保持靈活的定價策略以維持房產銷量的穩定。同時，在降息后，香港二級房產市場的房價也將保持穩定。
