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梅雙
2025-01-08 21:57
如果要用一個字定義2024年上海樓市，那就是——貴。
去年上半年，套均2500萬元以上的豪宅，上海日均賣出12.5套；到了下半年，豪宅標準悄然提升到3000萬元，平均每天賣掉7套。
頭部開發商在上海賺得盆滿缽滿，特別是中海地產，全年總銷售額突破700億元，被認為是全國性房企在單個城市的最高銷售紀錄。據克而瑞統計，中海地產在上海全口徑銷售額達到702.23億元，斷層式領先（第二名364.73億元、第三名348.47億元）。
去年上海百億樓盤達7個
上海易居房地產研究院院長、克而瑞集團董事長丁祖昱在2025年度發布會上公布了上海豪宅銷售數據：2024年，總價3000萬元以上的新房，全國共成交了4107套，上海占其中的61.6%、2530套。而第二名北京和第三名深圳，分別成交594套和533套。不僅如此，3000萬元以上的二手房成交套數，上海占了42.7%、529套。
2024年全國誕生了11個業績超百億元的樓盤，上海獨占7個，依次分別是中海·順昌玖里、中海領邸、融創外灘壹號院二期、翠湖天地六和、城投露香園、保利·世博天悅和華潤中環置地中心。除了華潤中環置地中心“以量取勝”外，其余6個項目單價均超過16萬元/平方米。
排名第一的中海·順昌玖里單價達到21.4萬元/平方米，高層住宅在2024年3月一次性推盤銷售，創下196.5億元的開盤銷售紀錄，單項目全年合計銷售370億元，成為高端住宅中的全國銷冠。
“而在此之前，沒有一個單一項目全年賣過370億元。”丁祖昱指出，項目是高層和風貌別墅相結合的產品，因此客戶群體更加豐富一些，總價從3000多萬元到上億元。
去年下半年，上海市場還有另一個現象級住宅項目——翠湖天地六和，盡管單價高達20.8萬元/平方米，但108套豪宅開盤售罄，累計銷售金額119.79億元。
露香園和保利·世博天悅的單價都達到了16.7萬元/平方米，銷售額分別是115億元和110.3億元。
此外，上海還有部分新開盤和體量較小的高端住宅。在克而瑞評出的五大豪宅作品中，弘安里、陸家嘴太古源·源邸、香港置地·啟元與保利世博天悅、翠湖天地六和等共同上榜。還有凱德茂名公館、濱江凱旋門、綠城外灘蘭亭、保利濱江天珺、匯元璽等，均在2024年創下了認購率270%~492%，開盤“日光”的好成績。
今年高端市場熱度如何？
某豪宅項目市場部負責人曾對《每日經濟新聞》記者分析，從上海高端宅地供應的速度來看，此后每年的豪宅供應（2500萬元以上級別）可能達到至少3000套。
這一供應量，已經接近2024年全年的消化能力。
新的項目供應和準豪宅地塊還在路上。太古源、金陵東路項目、錦園（更名為融創壹號院）等即將入市，綠城拿下的“原小米地塊”、宸嘉發展摘得的徐匯龍華地塊，都是下一階段的“新貴”。
在政策條件不變的前提下，2025年上海能否延續高端市場的熱度？上海中原地產資深分析師盧文曦對《每日經濟新聞》記者說：“消化肯定是能夠消化的，只是節奏、速度未必會像2024年那么快了。其實2024年下半年市場已經表現出了分化，搶手的項目可能開盤就售罄；即使消化得不那么好，半年之內也能基本去化。例如2024年的海玥黃浦灣，開盤之初并不火爆，但最后也去化了，總體來說高端住宅售罄的壓力不大。”
值得注意的是，2024年3000萬元以上的二手房也增加了6%，但是套均價格億元以上的成交比例下降。對此，丁祖昱解釋，“因為可替代的新房產品出現，既有風貌別墅，還有一些優秀的平層豪宅。真正的億元以上高端項目，從原來的二手房轉向了一手房。”
鏡鑒咨詢創始人張宏偉曾在去年年中對《每日經濟新聞》記者分析：“北上廣深核心城市核心區域的項目存在價格倒掛，又是核心資產，未來三到五年大概率是價格上行周期。”
“2025年，市場肯定還是有看頭的，關鍵就看有沒有好產品。風貌產品會面臨些許壓力，具體市場表現還是要看各種項目的競爭力。”盧文曦分析。
