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為提高REITs業(yè)務(wù)制度化規(guī)范化透明化水平，督促參與主體歸位盡責(zé)，提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效，12月27日，滬深交易所同步對(duì)公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引進(jìn)行了修訂（簡(jiǎn)稱“業(yè)務(wù)指引”）。

具體來(lái)看，本次修訂優(yōu)化篇章結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增強(qiáng)邏輯性及可讀性；壓實(shí)主體責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范核查及信息披露重點(diǎn)事項(xiàng)；突出大類資產(chǎn)特性，進(jìn)一步提高信息披露針對(duì)性。

細(xì)化完善審核標(biāo)準(zhǔn)

2023年3月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《常態(tài)化發(fā)行通知》），要求總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路等實(shí)踐較多的資產(chǎn)類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細(xì)化完善審核標(biāo)準(zhǔn)和信息披露要求。

2023年5月，滬深交易所修訂并發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）（2023年修訂））》，完善了REITs審核關(guān)注事項(xiàng)，明確了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路兩類成熟資產(chǎn)的審核標(biāo)準(zhǔn)。

規(guī)則發(fā)布以來(lái)，滬深交易所REITs業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，項(xiàng)目涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等多種資產(chǎn)類型，在盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資方面發(fā)揮了重要作用。

通過(guò)及時(shí)總結(jié)REITs發(fā)行上市審核經(jīng)驗(yàn)，滬深交易所對(duì)原有規(guī)則進(jìn)行修訂，形成了新的修訂，細(xì)化核查和信息披露要求，進(jìn)一步明確市場(chǎng)預(yù)期，提升審核工作質(zhì)效，促進(jìn)REITs市場(chǎng)健康發(fā)展。指引修訂過(guò)程中，多方征求并吸納了原始權(quán)益人、管理人、評(píng)估機(jī)構(gòu)等專業(yè)機(jī)構(gòu)和投資人合理意見(jiàn)建議，充分回應(yīng)市場(chǎng)參與主體關(guān)切，保護(hù)投資者合法權(quán)益。

突出“管資產(chǎn)”為核心

業(yè)務(wù)指引系統(tǒng)總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，突出以“管資產(chǎn)”為核心，著力構(gòu)建符合REITs特征規(guī)律的審核標(biāo)準(zhǔn)。

新修訂指引在完善REITs核查及信息披露基本要求的基礎(chǔ)上，對(duì)原指引相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整優(yōu)化，增強(qiáng)各章節(jié)之間的邏輯性和內(nèi)容的可讀性。其中，新規(guī)充分考慮成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目的特性，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作出核查及信息披露的針對(duì)性要求。

新修訂指引對(duì)REITs的核查及信息披露、資產(chǎn)評(píng)估、運(yùn)營(yíng)管理等市場(chǎng)各方普遍關(guān)注的核心事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)范，督促市場(chǎng)參與主體切實(shí)履行核查及信息披露責(zé)任。基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目核查及信息披露方面，進(jìn)一步明確了業(yè)務(wù)參與人和底層資產(chǎn)的準(zhǔn)入要求，以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)情況的披露要求。資產(chǎn)評(píng)估方面，引導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)在考慮市場(chǎng)環(huán)境和底層資產(chǎn)特性基礎(chǔ)上，對(duì)參數(shù)進(jìn)行獨(dú)立判斷、合理設(shè)置，審慎確定評(píng)估結(jié)果，切實(shí)提高評(píng)估質(zhì)量。壓實(shí)管理人責(zé)任，督促其對(duì)評(píng)估參數(shù)和方法進(jìn)行獨(dú)立核查。運(yùn)營(yíng)管理方面，明確REITs的分層決策機(jī)制、激勵(lì)約束安排、突發(fā)事件響應(yīng)要求，引導(dǎo)基金通過(guò)合理設(shè)置運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、履職情況監(jiān)督等安排實(shí)現(xiàn)激勵(lì)約束目標(biāo)，有效統(tǒng)籌價(jià)值創(chuàng)造和投資者合法權(quán)益保護(hù)關(guān)系。

新修訂指引充分考慮了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特性，明確了各大類資產(chǎn)的差異化要求，提高了核查及信息披露的針對(duì)性、有效性。一是針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目，進(jìn)一步細(xì)化了合規(guī)性、經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)情況、運(yùn)營(yíng)管理等方面的披露要求。二是針對(duì)收費(fèi)公路項(xiàng)目，進(jìn)一步明確了車流量、通行費(fèi)等運(yùn)營(yíng)收入相關(guān)核心指標(biāo)的披露要求。三是針對(duì)租賃住房項(xiàng)目，補(bǔ)充了針對(duì)由專業(yè)機(jī)構(gòu)自持、不分拆單獨(dú)出售且長(zhǎng)期用于出租的市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，以及專門(mén)為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項(xiàng)目的核查及信息披露要求。四是針對(duì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，進(jìn)一步明確了收入情況、租戶情況、租約類型及租金情況等方面的披露要求。

今年以來(lái)，上交所REITs市場(chǎng)上市產(chǎn)品已達(dá)17只。截至目前，滬市REITs市場(chǎng)上市產(chǎn)品共37只，募集資金約1121億元，底層資產(chǎn)涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、新能源等多種類型。

截至目前，共有20只REITs在深交所上市，募集規(guī)模超530億元，項(xiàng)目類型涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房、消費(fèi)設(shè)施、水利設(shè)施、生態(tài)環(huán)保等主流基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)品運(yùn)行平穩(wěn)，投資者積極參與，市場(chǎng)功能逐步發(fā)揮。2024年深市REITs市場(chǎng)發(fā)展取得多項(xiàng)亮眼成績(jī)。

校對(duì)：王朝全