中國基金報
伊萬
2024-10-23 22:35
近日，滬市保障性租賃住房REITs 2024年度中期集體業(yè)績說明會在上證路演中心舉行。證券時報記者獲悉，國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和華夏基金華潤有巢REIT共4只滬市保租房REITs產(chǎn)品今年中期業(yè)績表現(xiàn)良好，獲得投資者普遍認(rèn)可。
目前，上交所積極持續(xù)推動滬市保租房REITs擴容，鼓勵已上市項目擴募，形成明晰的市場化租賃住房退出路徑，盤活存量資產(chǎn)，助力構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式。
經(jīng)營情況穩(wěn)步提升 中期業(yè)績表現(xiàn)良好
在滬市保障性租賃住房REITs中期業(yè)績集體業(yè)績說明會上，4只保租房REITs運營管理機構(gòu)分別就2024年上半年運營情況、業(yè)績表現(xiàn)和未來規(guī)劃進行解讀與介紹，與投資者代表共同探討租賃住房REITs中期運營表現(xiàn)和行業(yè)未來發(fā)展趨勢，展現(xiàn)了租賃住房REITs市場的穩(wěn)步擴展與未來潛力。
滬市保租房REITs底層資產(chǎn)由于多分布于國家中心城市，經(jīng)濟發(fā)展良好，人口分布密集，因此該類資產(chǎn)的價值將隨著時間推移進一步提升。
具體來看，國泰君安城投寬庭保租房REIT自上市以來，持續(xù)保持穩(wěn)健運營。2024年上半年，該REIT已實現(xiàn)收入約8918萬元，可供分配金額約6342萬元。今年9月份，該產(chǎn)品完成首次分紅，分紅金額為6501萬元。截至2024年6月30日，底層資產(chǎn)江灣社區(qū)和光華社區(qū)租賃住房部分期末出租率分別為89.49%和91.84%，期末租金單價分別為131.64元/平方米/月和135.46元/平方米/月，上半年租金收繳率合計為99.95%。
2024年上半年，華夏北京保障房REIT實現(xiàn)租賃住房收入3557萬元，基金層面稅息折舊及攤銷前利潤2683萬元，可供分配金額2683萬元。截至2024年6月30日，底層資產(chǎn)文龍家園公租房項目和熙悅尚郡公租房項目合計出租率為96.50%，上半年租金收繳率為97.75%。
中金廈門安居REIT經(jīng)營業(yè)績同樣延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢。截至2024年6月30日，按建筑面積計算，中金廈門安居REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)出租率為99.51%；項目租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，其中個人租戶占比93.53%，企業(yè)租戶占比6.47%；租金收繳率保持100%；項目租金保持穩(wěn)中有升，在租租約的平均單價為33.50元／平方米／月。
華夏基金華潤有巢REIT 2024年上半年累計實現(xiàn)可供分配金額為2440.75萬元。今年以來，該產(chǎn)品已累計分紅3次，分紅收益金額共計5310萬元。兩個項目運營表現(xiàn)穩(wěn)健，截至2024年6月30日，泗涇項目按房間數(shù)量的出租率為94.07%，東經(jīng)項目按房間數(shù)量的出租率為94.36%。
“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動 租購并舉共筑新發(fā)展模式
自上市以來，滬市保租房REITs總體表現(xiàn)良好。在此背景下，通過擴募提升產(chǎn)品規(guī)模、增厚投資人收益成為幾只保租房REITs產(chǎn)品的共同選擇。
今年5月，華夏北京保障房REIT發(fā)布擴募公告，截至目前，其擴募申報已獲上交所受理。華夏基金華潤有巢REIT及中金廈門安居REIT均已發(fā)布擴募公告，相關(guān)工作正有條不紊地推進。根據(jù)三只產(chǎn)品的已經(jīng)披露的擴募相關(guān)公告，擬擴募資產(chǎn)有望延續(xù)產(chǎn)品首發(fā)階段的重要特色，基金管理人以及原始權(quán)益人表示希望通過扎實的工作、優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、穩(wěn)定的經(jīng)營回報為投資人帶來更令人滿意的收益。
近年來，黨中央、國務(wù)院明確提出，要加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善住房供應(yīng)體系，更好滿足剛性和改善性住房需求，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。
“保租房REITs作為資本市場的一項重要創(chuàng)新產(chǎn)品，在盤活存量租賃住房、助力房地產(chǎn)新發(fā)展模式方面，有著重要的作用。隨著這一REITs板塊的持續(xù)健康發(fā)展，可以為發(fā)行人、投資者創(chuàng)造更多價值。”一位REITs市場資深研究員說，“通過穩(wěn)健的項目運營和專業(yè)的資產(chǎn)管理，可以進一步促進保租房REITs的健康發(fā)展，為促進社會和諧穩(wěn)定、改善民生質(zhì)量發(fā)揮重要作用，從而推動以保租房為引領(lǐng)的住房租賃市場行穩(wěn)致遠(yuǎn)。”
運營效能不斷強化 獲得投資者普遍認(rèn)可
市場機構(gòu)也非常關(guān)注各產(chǎn)品的市場定位以及經(jīng)營特色。其中，針對國泰君安城投寬庭保租房REIT，投資人關(guān)注項目根據(jù)經(jīng)營情況主動調(diào)整運營策略安排的相關(guān)情況。基金管理人表示，將與運營管理機構(gòu)一起，進一步加強項目現(xiàn)場運營管理，提高租戶滿意度，從銷售渠道、營銷策略、續(xù)租策略等方面進行靈活調(diào)整運營管理策略，進一步穩(wěn)定項目運營指標(biāo)，提高項目運營收益，積極回報投資人。
華夏北京保障房REIT方面，投資人則期待產(chǎn)品繼續(xù)提升分紅頻次，將穩(wěn)定收益轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定分紅。基金管理人表示，后續(xù)會充分考慮項目運營情況，在條件允許的情況下，盡量提升分紅頻次。
中金廈門安居REIT方面，投資人期待未來可以進一步對租金進行調(diào)整以提升總體收益。基金管理人表示，基金管理人及外部管理機構(gòu)主要以項目首發(fā)的預(yù)測假設(shè)為重要參考，結(jié)合項目周邊的競爭情況，合理制定基礎(chǔ)設(shè)施項目的租金政策。
華夏基金華潤有巢REIT方面，投資人對產(chǎn)品的信息化和技術(shù)化工具表達(dá)了濃厚的興趣。基金管理人表示，項目可以提供契合租住客群需求的智能服務(wù)配套設(shè)施，運用了數(shù)字化、智能化技術(shù)，實現(xiàn)“居者優(yōu)其屋”。在軟硬件結(jié)合方面，可以為租戶提供如進出社區(qū)及樓棟的可視化智能人臉識別門禁對講設(shè)備、進出房門的智能門鎖、全社區(qū)24h智能安防、智能電表等與“有巢APP”的深度融合，提升租戶租住體驗。
校對：王蔚
