證券時報網
吳曉輝
2024-10-16 15:16
“首發+擴募”雙輪驅動加上南方、銀華、匯添富等公募躬身入局，公募REITs近日迎來了2021年6月開閘以來的最快發展期。
數據顯示，截至9月27日公募REITs年內發行數量和規模分別為17只和384億元，較2023全年增長183.33%和91.04%，使得2024年成為REITs出現以來的最大發行“大年”。
在常態化發行加速擴容下，公募REITs呈現出三個新亮點：
一是底層資產類型已拓展至八大類，包括水利設施等新出現的資產。
二是基金公司和股東以及旗下專業子公司的聯動日益密切，“上下聯動”效應日趨明顯。
三是公募RIETs基金經理人數持續增長，逐漸成為有別于傳統基金經理的一個“獨特”群體。
三家公募迎來“首只”公募REITs
和以往不同，近期公募REITs的大擴容是多方位的，既包括新產品申報募集和存量產品擴募，以及南方基金、銀華基金、匯添富基金等公募陸續入局。
深交所信息顯示，9月23日上報的南方順豐倉儲物流REIT，是南方基金旗下第一只REITs產品。原始權益人為深圳嘉豐產業園管理有限公司、深圳市豐泰電商產業園資產管理有限公司，專項計劃管理人為南方資本管理有限公司，托管人為招商銀行。該產品于9月24日獲受理。
此外，匯添富基金旗下首只公募REITs同樣于9月24日獲得受理。根據上交所信息，匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT的管理人為匯添富基金，原始權益人為九州通醫藥集團物流有限公司和九州通醫藥集團股份有限公司。另外，銀華基金旗下首只公募REITs銀華紹興原水水利REIT于9月14日獲批，廣發基金旗下首只公募REITs廣發成都高投產業園REIT則于今年8月底進入到了“已問詢”環節。
除新入局者外，華夏、華安、平安等已進入者近期更是動作頻繁。交易所信息顯示，華安基金旗下的華安外高橋倉儲物流REIT和平安基金旗下的平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT均于9月12日上報。根據Wind數據統計，這均是華安基金和平安基金旗下的第三只公募REITs產品。根據華夏南京交通高速公路REITs 9月28日的發售公告，該基金于10月9日起公開發售。
另外，之前已在二級市場交易的華夏北京保障房REIT，于近日發布擴募公告，向證監會提交基金變更注冊請示，向上海證券交易所提交基金產品變更暨擴募份額上市申請。公開信息顯示，華夏北京保障房REIT本次擬購入基礎設施項目暫定為北京市房山區朗悅嘉園項目、通州區光機電項目、大興區盛悅家園項目和海淀區溫泉凱盛家園項目。
底層資產已擴展至八大類
這是自2021年6月首批產品面世以來的三年多時間，公募REITs最熱鬧的時刻。
包括上述提及的產品在內，根據Wind統計，截至目前全市場公募REITs數量已達到了69只，其中約有45只已登陸二級市場。截至9月27日，公募REITs年內發行數量和規模分別為17只和384億元，較2023全年增長183.33%和91.04%，使得2024年成為REITs出現以來的最大發行“大年”。
華夏基金對券商中國記者表示，首批公募REITs自2021年6月上市以來，中國公募REITs市場經過三年多的發展，從市場火熱、短期調整到現在的趨勢穩定向上，投資者持續提高對公募REITs產品特性和權益屬性的認知。在制度建設和市場培育的不斷實踐中，中國公募REITs已經踏上了行穩致遠的高質量發展之路。
不僅如此，在數量和發行人擴容之下，公募REITs的底層資產類型已拓展至八大類，除了傳統的保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施、園區基礎設施外，還陸續出現了能源基礎設施、生態環保、水利設施、消費基礎設施等。
與此同時，公募REITs的常態化發行持續得到政策支持。國家發展改革委新聞發言人金賢東近日在新聞發布會上表示，國家發展改革委將抓好促進民間投資政策措施落實，持續推動解決影響民間投資高質量發展的制約瓶頸，千方百計激發民間投資活力和內生動力。
“上下聯動”效應明顯
券商中國記者發現，除了底層資產持續豐富外，公募RIETs的常態化大擴容還帶來了兩個新現象：一是基金公司和股東以及旗下專業子公司的聯動日益頻繁，“上下聯動”效應明顯。二是公募RIETs基金經理人數持續增長，逐漸成為有別于傳統基金經理的一個“獨特”群體。
基金公司和子公司或股東的聯動，在近期上新的公募REITs中尤為明顯。以南方順豐倉儲物流REIT為例，該基金的專項計劃管理人南方資本管理有限公司，是基金管理人南方基金100%持股的子公司。匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT的專項計劃管理人匯添富資本管理有限公司，同樣是匯添富基金100%持股的子公司。
此外，銀華紹興原水水利REIT的專項計劃管理人銀華長安資本管理（北京）有限公司，同樣是銀華基金旗下100%持股的子公司。博時津開產園REIT的專項計劃管理人博時資本管理有限公司，是博時基金旗下100%持股的子公司。此外，廣發成都高投產業園REIT的專項計劃管理人廣發證券資產管理（廣東）有限公司，是廣發基金大股東廣發證券100%持股的子公司。
根據Wind數據統計，截至9月27日全市場的公募REITs基金經理人數達到了136人。他們個人管理的最大規模超過125億元，最小的8億元出頭。和傳統基金經理相比，公募REITs基金經理的從業軌跡打破了“賣方研究員—買方研究員—基金經理助理—基金經理”這一常規路徑。他們的過往工作經歷主要集中在兩大方面：一是不動產基礎設施，以及底層資產對應的相關領域；二是律所、券商投行、資產評級等證券化業務領域。基于不同的過往路徑，公募REITs基金經理的分工也有所不同，常見的有運營基金經理和投資基金經理。
北方一位公募REIT基金經理對券商中國記者表示，傳統的基金經理基本屬于固收或權益范疇，但公募REITs基金經理并不適合這個分類，這是由公募REITs的屬性決定的。REIT不僅是一只基金，更是一個資產運作平臺。從最初的募集發行開始，基金經理會在很長時間內和該項目深度綁定，不僅有上市交易，還會有一次擴募、二次擴募等環節，資產項目會越做越大。甚至隨著裝入的資產越來越多，REITs會成為一個行業資產組合的平臺。
