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2024-10-16 21:22
【環宇雜談】
當下最需要解決的是，規范房地產企業財務行為和信息披露，杜絕企業違規挪用預售資金，杜絕項目之間資金流交叉。
李宇嘉
從“白名單”到“三個不低于”，銀行支持房企融資的風向正在轉變。近期，多家大型銀行密集召開房企座談會，聽取房企融資需求，并且表態會“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”。從2022年的“金融16條”和“三支箭”政策，到本次“三個不低于”“一視同仁”，可以看到，房企資金鏈緊張，特別是民營房企“融資難”，已到了非解決不可的地步。
去年底發布“金融16條”及“三支箭”后，起初業內預期很高，但實際落地效果不理想。在我調研過程中，有房企表示，銀行存在所有制歧視問題，總是帶著有色眼鏡看待民營房企融資，總是將民營地產與高風險對應起來。而銀行則普遍認為，民企奉行“三高”經營模式，高負債是鐵定的，而且不管怎么盡調，也搞不清他們有多少債務，實際償債能力如何。
一家銀行公司部的經理告訴我，民企開發商普遍存在多頭融資現象，都要靠信托、私募等非正規渠道來借錢拿地，拿了地還要融開發貸，還要拖欠供應商貨款、讓施工單位墊款建房。所以，任何一個地產項目都很難實現資產獨立、負債獨立，很難實現資金封閉運轉，很有可能突然冒出一個債權人查封、劃扣本項目預售資金，銀行投進去的貸款就變成了不良資產。
總之一句話，按銀行現有的風控審批模式，很難明顯增加對民企的貸款。更加重要的是，即便預售資金全部能進監管賬戶且銀行可以控制賬戶資金進出，確保一旦過了監管額度，就可以要求開發商拿銷售回款償還開發貸，但問題是商品房需求端持續疲弱，每月的銷售回款不斷走低，有的項目劃扣完預售監管資金，可能就沒錢了，保障銀行的債權有不確定性。
交流中，這位銀行部門經理向我舉了個例子。某地產項目，申請開發貸時，按照當時銷售狀況，三個月后銷售回款即可滿足監管額度，預計半年后就可以還清開發貸。但是，開盤后去化嚴重不及預期，當月去化率不足15%，連預售監管資金額度都不夠。后期開發商降價促銷，回款滿足了監管額度，但由于該開發商其他項目保交樓存在資金缺口，監管額度增加了，導致開發貸出現逾期。
個人認為，金融機構之所以有所有制的歧視，本質上是對行業舊模式的不信任。簡單講，高利潤的誘惑下，很多開發商都想高周轉、加杠桿。所以，必然會出現過多負債、表外負債。過去房價上漲、購房踴躍時，這種模式對資金鏈和償債的考驗被掩蓋。現在，商品房銷售開始下行，而過去高舉高打（多拿地、多開工、少竣工）到了償債、交付用錢的時候了。
恰恰這時候銷售回款下降了，加上風險開始暴露，銀行不愿意再像過去那樣，沒有顧慮地“喂錢”了。外源和內源融資雙重夾擊，民企債務和違約問題就接踵而來。我認為，不管是“白名單”還是“三個不低于”，盡管有助于避免個體理性（規避風險）導致集體非理性（系統性風險），但行業模式和信用問題不解決，不能強行把馬拉到河邊并強制其喝水。
座談會上談笑風生，各種表態都會有，會后也會有授信、協議等，但能實際落地多少貸款投放呢？最應該解決的是，先建立基礎性制度和信用制度，修復信用和信任問題。當下最需要解決的是，規范房地產企業財務行為和信息披露，杜絕企業違規挪用預售資金，杜絕項目之間資金流交叉，讓金融機構能清晰地分析出項目實際債務和可控現金流。
我的建議是，對于新增融資支持的房地產開發項目，要確保債務和債權獨立，要確保銷售資金完全用于該項目交付和債務償還，資金閉環運行，杜絕出現資產或資金被凍結、被劃扣。最重要的是，金融機構對“白名單”企業的新增貸款，若因項目被凍結、劃扣、其他債務糾紛或挪用等出現經營之外的損失，該企業永久不得進入融資市場，讓可置信的威脅倒逼規范信息披露、有債必償。
（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
本報專欄文章僅代表作者個人觀點。
