證券時報網
2024-10-16 21:30
【環宇雜談】
說白了，規劃藍圖、建成的商辦、公寓就是給地價、房價“抬轎子”的。
李宇嘉
近日，有一個朋友咨詢我，某知名房企開發的商業廣場，商業鋪位和辦公樓三至五折售賣，可不可以買？無獨有偶，近期筆者線下踩盤時發現，很多二三線城市商鋪、寫字樓都在大尺度打折銷售，甚至很多公寓類產品淪為“營銷贈品”了，有的“買一套住宅，直接送一套公寓”。目前，很多城市商辦、公寓在售庫存的消化周期在5年以上，甚至10年都賣不完。
記得在2016-2018年，全國樓市一片風生水起，不限購的商辦、公寓的銷售價格也水漲船高，賣得相當火，熱門項目想買得靠搶。當時宣揚“售后返租”的模式，開發商承擔兜底的責任。對業主來說，既能分享物業增值的收益，還能享受隔幾年就會漲3%的租金收益。于是，投資商辦、公寓的積極性很高，除了個人投資者外，很多大宗買家一下子就入手幾十套、上百套。
為何現在這類產品淪為棄子？很多人認為是這類產品供應過剩，疫情沖擊導致線下開店需求減少。對商辦需求量大的一些行業明顯回調，比如房地產、金融、互聯網大廠和出口等相關行業。此外，前幾年活躍的創業創新，近期的熱度有所下降等。從表面來看，確實如此，比如筆者所居住的區域，前幾年大廠密集，去年據說為節約租金成本，搬到更遠的地方了。
不過，根本的原因并非是上述供需兩端的問題，而是規劃層面的問題，或者說城市運營的模式問題。過去，每一個要開發的區域，不管是產業新城、高鐵新城、新的CBD或城市副中心等，地方政府都會規劃商業、辦公、公寓等，都要發展新能源、互聯網、生物醫藥等新興產業，甚至要引入世界500強。但是，能不能實現規劃目標，先放在一邊。
不過，這一規劃藍圖卻能讓土地賣個好價錢，而宏偉的規劃目標也會成為營銷的最佳手法，吸引開發商搶地、購房者搶房，地價、房價自然扶搖直上。所以，也就不奇怪，為啥那么多人投資商辦和公寓，因為大家都認為，要打造高端的產業、引入高端的企業，商鋪和寫字樓還怕沒人租嗎？有招牌靚麗的產業、企業進駐，還怕公寓租不出去？屆時租金不漲都難。
土地賣出了高價、房子賣出了高價，商辦、公寓的規劃任務已經完成了大半。至于商辦和公寓能不能賣出去，對于地方政府（短期政績）、開發商（銷售業績）已沒那么重要了。因為，規劃的溢價已體現在地價和房價上了。說白了，規劃藍圖、建成的商辦、公寓就是給地價、房價“抬轎子”的。甚至可以說，只要能抬高地價、房價，商辦過剩、空置也不是大問題。
樓市單邊上漲的上半場，住宅銷售旺盛創造供不應求的場景，商辦和公寓也熱銷。“規劃藍圖+營銷噱頭”加持下，熱度維持了很多年，掩蓋了供應過剩。住宅熱銷、資產漲價且可輕松抵押融資，使得開發商、投資者不在乎空置。筆者就見過，辦公樓建好了，承諾先行招商，開發商堂而皇之地造假（寫字樓門口掛上引入企業的假牌子），放任其空置，專心賣住宅。
進入下半場，不管是住宅熱銷，還是規劃營銷，舊的套路都玩不下去了。于是，大面積空置甚至泡沫化的問題開始暴露。比如，第一太平戴維斯數據顯示，2023年第三季度深圳甲級寫字樓全市空置率創出歷史新高。同期，北京、上海、廣州同類物業的空置率也分別達到19.5%、19.1%、20.9%，均創階段性新高。商辦、公寓物業“抬轎子”的后果一覽無余。
既然本來就是用來“抬轎子”的，加上開發商資金鏈緊張，于是清倉式甩賣，三至五折銷售，“買住宅、送公寓”等，就再正常不過了。目前，深圳寫字樓的租金、北京公寓的價格，都已經跌回到了12年前，這是去泡沫、去產能的必然結果，未來很多這類產品可能會面臨“既賣不出去、也租不出去”的窘境。唯有產業、就業、人氣跟上來，才能破解這個局面。
（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
本報專欄文章僅代表作者個人觀點。
